Bank mówi tak, żebyś czuł, że musisz go słuchać. Ja tłumaczę tak, żebyś rozumiał, za co płacisz.
Cena, po jakiej banki pożyczają pieniądze sobie nawzajem. Do niej bank dokłada swoją marżę i tak powstaje Twoje oprocentowanie. WIBOR się zmienia - dlatego rata raz rośnie, raz maleje.
Zarobek banku, wpisany do umowy na całe życie kredytu. WIBOR-u nie wynegocjujesz - marżę tak. 0,3 p.p. niżej przy kredycie 500 000 zł na 30 lat to ok. 90 zł miesięcznie w Twojej kieszeni, przy krótszym okresie różnica jest mniejsza.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania - ile kredyt kosztuje naprawdę, razem z prowizją i ubezpieczeniami. Dwa kredyty z tym samym „oprocentowaniem” potrafią różnić się RRSO o 2 punkty. RRSO to najlepszy punkt startu do porównania, ale nie jedyny: liczy się też elastyczność nadpłat, warunki cross-sellu i to, co dzieje się z ratą po okresie stałej stopy.
Kwota, którą bank uzna, że możesz bezpiecznie pożyczyć. Banki liczą ją bardzo różnie. Ta sama osoba potrafi dostać w jednym banku wyraźnie inną kwotę niż w drugim, przykładowo 380 000 zł wobec 500 000 zł, ale rozpiętość zależy od sytuacji. Cała sztuka to wiedzieć, gdzie zapukać.
Twoje pieniądze w zakupie - zwykle 10-20% ceny nieruchomości. Im większy wkład, tym niższe LTV i lepsza marża. Czasem dołożenie wkładu pozwala zejść poniżej progu 80% LTV i realnie obniżyć marżę. Policzmy to na Twoich liczbach, bo nie zawsze się opłaca.
Stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. LTV 80% = bank finansuje 80%, Ty wnosisz 20%. Poniżej progu 80% banki zwykle proponują wyraźnie lepsze warunki, sprawdzam to przy każdej ofercie.
Podwyższona marża do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Potrafi ciągnąć się miesiącami. Od 2022 r. bank ma obowiązek zwrócić lub zaliczyć na poczet kredytu tę nadwyżkę po wpisie, ale banki różnie to rozliczają, więc sprawdzam ten punkt w każdej umowie.
Konto, karta i ubezpieczenie „w pakiecie” w zamian za niższą marżę. Czasem się opłaca, częściej nie. To się liczy na kartce, a nie bierze na wiarę.
Jednorazowa opłata banku za udzielenie kredytu, zwykle 0-3%. Część banków obniża ją lub zeruje, zwykle w zamian za coś innego. Pytanie brzmi: czego. Właśnie po to czyta się całą umowę, nie jedną rubrykę.
Wpłacasz więcej, niż wymaga rata - i tniesz odsetki. Przy hipotece ze zmienną stopą po 3 latach bank nie może już naliczać za to prowizji; przy okresowo stałej stopie zasady bywają inne, sprawdzamy to w umowie. 200 zł nadpłaty miesięcznie potrafi skrócić kredyt o kilka lat.
Równa: płacisz co miesiąc tyle samo. Malejąca: na starcie więcej, ale łącznie oddajesz bankowi mniej. Wybór zależy od zdolności i planów - to jedna z pierwszych rzeczy, które ustalamy.
Rejestr Twojej historii kredytowej - banki czytają go przed każdą decyzją. Prawdziwych opóźnień z BIK-u się nie wymaże, ale raport da się uporządkować: zamknąć martwe limity, wyjaśnić potknięcia, sprawdzić błędne wpisy. Robimy to przed wnioskiem, nie po odmowie.
Któreś pojęcie nadal brzmi groźnie? Wytłumaczę na Twoich liczbach.
Używam cookies do statystyk odwiedzin. Niezależnie od Twojego wyboru strona korzysta z Google reCAPTCHA, która chroni formularze przed spamem. Możesz odmówić statystyk i strona działa dalej. Szczegóły w Polityce prywatności.