Umowę deweloperską przygotowuje deweloper, więc pilnuje w niej głównie swoich interesów. To normalne. Problem zaczyna się wtedy, gdy kupujący czyta ją dopiero u notariusza, a kredyt jest już w toku.
Ta lista nie zastąpi prawnika. Pokazuje za to miejsca, w których zapisy umowy najczęściej zderzają się z kredytem.
1. Termin zawarcia umowy przenoszącej własność
Z umowy musi jasno wynikać, do kiedy deweloper przeniesie na Ciebie własność. Szeroki margines („do 12 miesięcy po zakończeniu budowy”) oznacza, że przez ten czas płacisz ratę, a mieszkanie formalnie nie jest Twoje. Przy kredycie ma to też znaczenie praktyczne, bo do czasu wpisu hipoteki część banków dolicza wyższą marżę albo opłatę za ubezpieczenie pomostowe.
2. Harmonogram wpłat a transze kredytu
Bank wypłaca kredyt według harmonogramu z umowy. Jeśli deweloper chce dużej części ceny na początku budowy, a bank wypłaca transze po kolejnych etapach, może zabraknąć Ci pieniędzy na którąś wpłatę. Harmonogram trzeba zestawić z tym, co zaakceptuje bank, jeszcze przed podpisem.
3. Rachunek powierniczy
Wpłaty powinny iść na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a jego numer i bank muszą być wpisane w umowie. Zdarza się, że klient przelewa pierwszą ratę na zwykłe konto firmowe, „bo tak było szybciej”. Nie rób tego.
4. Zmiana metrażu i ceny
Po zakończeniu budowy powierzchnia mieszkania rzadko zgadza się co do centymetra z projektem. Umowa powinna mówić, o ile metraż może się różnić i jak wtedy zmienia się cena. Jeśli cena wzrośnie, a kredyt jest już przyznany na konkretną kwotę, różnicę trzeba dopłacić z własnych pieniędzy albo aneksować umowę kredytową.
5. Kary umowne w obie strony
Sprawdź, czy kary za opóźnienie są symetryczne. Jeśli Ty płacisz karę za każdy dzień spóźnienia z wpłatą, deweloper powinien płacić porównywalną karę za opóźnienie z oddaniem mieszkania. Przy kredycie Twoja wpłata zależy od banku, więc dobrze, żeby umowa uwzględniała opóźnienie wynikające z wypłaty transzy.
6. Odbiór techniczny
Umowa powinna określać, jak wygląda odbiór, ile deweloper ma czasu na usunięcie wad i co dzieje się, gdy się z nimi nie zgadza. Na odbiór warto zabrać kogoś, kto się zna. Wady zauważone po podpisaniu protokołu dużo trudniej wyegzekwować.
7. Warunek dotyczący kredytu
Czy umowa przewiduje, co się stanie, jeśli bank odmówi kredytu? Część deweloperów dopuszcza odstąpienie od umowy bez kosztów, jeśli klient przedstawi odmowę z banku. Inni nie przewidują nic. Jeżeli kupujesz na kredyt, taki zapis to dla Ciebie zabezpieczenie.
Kiedy to wszystko sprawdzić
Najlepiej na etapie umowy rezerwacyjnej albo projektu umowy deweloperskiej, zanim cokolwiek podpiszesz. Wtedy jest jeszcze przestrzeń na negocjacje. Deweloper chętniej zmieni zapis w projekcie niż w umowie gotowej do aktu notarialnego.
Przy kredycie na mieszkanie od dewelopera zawsze czytam projekt umowy pod kątem tego, co z niej wynika dla banku. Jeśli jesteś na tym etapie, prześlij mi projekt przed podpisem. Rozmowa o tym nic nie kosztuje.
Najczęstsze pytania
Co sprawdzić w umowie deweloperskiej, gdy kupujesz na kredyt?
Siedem rzeczy: termin przeniesienia własności, harmonogram wpłat dopasowany do transz kredytu, numer rachunku powierniczego, zasady zmiany metrażu i ceny, kary umowne w obie strony, przebieg odbioru technicznego i zapis na wypadek odmowy kredytu. Najlepiej zrobić to na etapie projektu umowy, zanim cokolwiek podpiszesz. Ta lista nie zastąpi prawnika, ale pokazuje miejsca, w których umowa najczęściej zderza się z kredytem.
Czy umowa deweloperska musi być zawarta u notariusza?
Tak. Ustawa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego. O projekt umowy poproś dewelopera wcześniej, bo w projekcie zapisy łatwiej zmienić niż w akcie gotowym do podpisu.
Czy umowa rezerwacyjna wystarczy do wniosku o kredyt hipoteczny?
To zależy od banku. Część banków przyjmuje umowę rezerwacyjną na etapie wniosku, a umowę deweloperską trzeba dostarczyć później. Kredyt i tak zostanie wypłacony dopiero po podpisaniu umowy deweloperskiej, według jej harmonogramu.
Kiedy bank wypłaca kredyt deweloperowi?
W transzach, na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Terminy wpłat wyznacza harmonogram z umowy deweloperskiej, ale bank zwykle wypłaca kolejną transzę dopiero po potwierdzeniu postępu budowy. Jeśli deweloper chce dużej części ceny na początku, a bank jeszcze tej kwoty nie wypłacił, może zabraknąć Ci pieniędzy na którąś wpłatę.
Co z opłatą rezerwacyjną, jeśli bank odmówi kredytu?
Jeśli powodem odmowy jest negatywna ocena zdolności kredytowej, deweloper musi niezwłocznie zwrócić opłatę rezerwacyjną. Tak stanowi art. 34 ustawy deweloperskiej. W innych sytuacjach liczy się przede wszystkim treść umowy rezerwacyjnej, więc sprawdź ten zapis przed wpłatą.