Oprocentowanie to jedna liczba z kilkunastu
Najczęstszy błąd przy wyborze hipoteki polega na porównywaniu banków po jednej liczbie. Tymczasem na koszt kredytu składają się marża, prowizja za udzielenie, wycena nieruchomości, ubezpieczenia wymagane przez bank, opłaty okołokredytowe i warunki, na jakich możesz z tego wyjść wcześniej.
Dwie oferty z tym samym oprocentowaniem potrafią różnić się kilkunastoma tysiącami złotych w całym okresie. Czasem bank daje niższą marżę, ale wymaga produktów dodatkowych, które trzeba utrzymywać latami. Czasem jest odwrotnie i to ta droższa na papierze oferta wychodzi taniej.
Dlatego przy każdej sprawie liczę dwie rzeczy: ratę, którą zobaczysz na koncie, i łączny koszt do końca spłaty. Obie liczby dostajesz obok siebie.
Zdolność liczy się inaczej w każdym banku
To nie jest jedna liczba, którą da się sprawdzić raz i wszędzie. Ten sam dochód, te same zobowiązania i ta sama nieruchomość dają w różnych bankach wyniki, które potrafią różnić się o kilkadziesiąt procent.
Największe różnice widać przy dochodzie złożonym: premie, nagroda roczna, dodatki zmianowe, nadgodziny, dochód z działalności, umowa na czas określony, dochód w walucie obcej. Jeden bank przyjmie taki składnik w całości, drugi w połowie, trzeci będzie wymagał dłuższej historii.
Na to samo działają zobowiązania. Karta kredytowa i limit w koncie obciążają zdolność samym limitem, nawet jeśli ich nie używasz. Zamknięcie niepotrzebnej karty przed wnioskiem bywa tańszym sposobem na podniesienie kwoty niż szukanie dodatkowego dochodu.
Stałe czy zmienne oprocentowanie
Nie ma tu odpowiedzi dobrej dla wszystkich. Stała stopa kupuje przewidywalność na określony czas i zwykle jest na start droższa. Zmienna idzie za WIBOR-em, więc rata rośnie i spada razem z rynkiem.
Pokazuję, co dzieje się z ratą w obu wariantach przy kilku scenariuszach, a przede wszystkim sprawdzam, co stanie się po zakończeniu okresu stałej stopy. To moment, o którym mało kto myśli przy podpisywaniu, a który potrafi zaskoczyć za pięć lat.
Budowa domu rządzi się własnymi prawami
Przy budowie bank wypłaca pieniądze w transzach i rozlicza je z kosztorysu, który składasz na starcie. Wszystko, co dojdzie później, jest już Twoim problemem: albo dokładasz z własnej kieszeni, albo wnioskujesz o podwyższenie kredytu w połowie budowy.
Dlatego przy działce pytam o warunki gruntowe wcześniej niż o cokolwiek innego. Na Śląsku i w Zagłębiu częstym tematem są tereny po eksploatacji górniczej, gdzie fundamenty potrafią wywrócić kosztorys, zanim dom wyjdzie ponad ziemię.
Prowadzę sprawę, nie tylko doradzam
Dostajesz ode mnie krótką listę dokumentów i wiesz, jaki jest następny krok. Kontakt z bankiem, kompletowanie wniosku i pilnowanie terminów biorę na siebie. Ty zbierasz papiery z listy i podpisujesz umowę.
Od pierwszej rozmowy do podpisu rozmawiasz ze mną, nie z asystentem ani z infolinią. Jestem wpisany do rejestru KNF pod numerem RHA0019758.